Investimento
A oportunidade YAH.
Construir um novo destino de hospitalidade em Portugal: um projeto de turismo rural aprovado no Alentejo, combinado com uma coleção limitada de residências privadas.
- 40 haTerreno
- 37Chaves turísticas
- 16Vivendas privadas
- 21Unidades retidas pelo operador
- 5.700 m²Área bruta de construção
Esta página é informação, não uma oferta. Não existe atualmente qualquer valor mobiliário ou produto de investimento, e nada aqui constitui uma oferta pública na Suíça, em Portugal ou em qualquer outra jurisdição. Os valores são dados de modelo não auditados, preparados pela equipa do projeto.
Num só ecrã
O que tem à sua frente.
- Terreno
- 40 ha, propriedade plena, detido através da G6 Agency AG
- Chaves
- 37 = 21 retidas pelo operador + 16 vivendas privadas
- Capacidade de hóspedes
- 42 a 63 nos bungalows (sofás-cama), cerca de 138 a 159 com todas as vivendas no programa
- Restaurante e estúdio
- Cerca de 310 m² e 190 m²; pavilhão polivalente com cerca de 165 m²
- Licenciamento
- Despacho de aprovação municipal, janeiro de 2024, válido até 2028
- Construção
- Início previsto em 2027, abertura em 2029; estimativa ainda não submetida a concurso
- Custo total, modelo
- EUR 22,01 M
- NOI do operador, modelado
- EUR 1,33 M
- Estrutura
- Sociedade portuguesa do projeto como filial da G6 Agency AG, em constituição
- Capital procurado
- EUR 2,9 M líquidos após a venda das vivendas, até EUR 19,1 M como ponte (ver posição de capital)
- Operador
- O próprio YAH, sem taxa de marca; equipa de operação em recrutamento
- Procura
- Uso para retiros todo o ano; organizadores externos sob contrato para semanas recorrentes
A ocupação de base não é deixada apenas ao mercado de lazer. O resort foi desenhado para ser usado todo o ano pelos retiros do próprio YAH e por organizadores externos de retiros que contrataram a herdade para semanas recorrentes, cerimónias e eventos. Esses contratos, as suas condições e a parte da capacidade que cobrem estão na secção 08, Modelo Operacional.
Em comparação com a costa (Comporta, Melides): terreno de interior sem o prémio do litoral, e a aprovação em mão. Em comparação com os resorts de marca: sem taxa de marca, a operação fica no projeto. Em comparação com as quintas do interior: trinta e sete chaves, um programa de residências e um plano diretor internacional. O conjunto de referência com tarifas e ocupações está na secção 06.
Onde está o projeto
Aprovado, desenhado, agora em financiamento.
- Feito
- Estudo do plano diretor (JDSA, 2021)
- Feito
- Terreno adquirido em propriedade plena; despacho de aprovação municipal (jan. 2024, ref. 1354), válido até 2028
- Agora
- Projeto de execução, estrutura das residências, financiamento
- A seguir
- Licenças restantes, concurso, confirmação de custos
- 2027
- Fecho do financiamento, lançamento da venda das vivendas, início da construção
- 2029
- Pré-abertura e abertura
O despacho de aprovação de 26 de janeiro de 2024 (ref. 1354) é válido até 2028; o início da construção está previsto para 2027, dentro dessa janela, com abertura prevista para 2029. O despacho, as suas condições e as licenças ainda pendentes estão reproduzidos na íntegra na secção 03, Planeamento e Licenciamento. A data exata de abertura é publicada assim que o calendário da construção estiver assegurado.
Modelo de negócio
Três motores, um lugar.
A hospitalidade fornece a base. As experiências elevam a tarifa e a razão para voltar. As residências financiam a construção e trazem uma comunidade residente.
Hospitalidade
- Estadias
- Comida
- Bem-estar
Experiências
- Retiros
- Masterclasses
- Eventos
Residências
- Venda de vivendas
- Programa de arrendamento
- Gestão
Plano diretor e arquitetura
Desenhado pela JDSA, Julien De Smedt Architects.
O estudo do plano diretor coloca conjuntos de pavilhões baixos de madeira entre os sobreiros existentes: vivendas tipo, bungalows tipo, um restaurante e casa comum, um pavilhão polivalente e um estúdio. Plantas, cortes e alçados estão na sala de dados.
O número de unidades e as áreas nesta secção refletem o dossiê atual.
Economia do investimento
Modelo de desenvolvimento atual.
0%
6.0%
Ambos são rendimentos sobre o custo modelados em ano estabilizado: NOI do operador de EUR 1,33 M num ano estabilizado, antes de dívida e impostos, dividido pela respetiva base de capital. A diferença entre os dois valores é o pressuposto da venda das vivendas, e é aí que está o risco. O NOI e as reservas estão definidos no modelo financeiro na sala de dados.
Cenário híbrido baseado nos pressupostos atuais de desenvolvimento e operação, em que a venda das vivendas reduz o capital exigido ao operador. Não constitui garantia de desempenho futuro. O rendimento é mais sensível, por ordem, às receitas da venda das vivendas e ao seu calendário, ao custo de construção, ao ADR e à ocupação. Se a venda das vivendas ficar aquém do plano, o operador financia ele próprio uma parte maior dos EUR 22,01 M e o rendimento sobre o custo desce em conformidade. As tabelas de cenários e sensibilidades estão na secção Modelo Financeiro da sala de dados.
Ponte de capital, modelo atual
- Terreno
- EUR 2,90 M
- Construção estimada
- EUR 14,21 M
- Outros custos de desenvolvimento (discriminados na sala de dados)
- EUR 4,90 M
- Capital de investimento não ajustado
- EUR 22,01 M
- Compensação no modelo híbrido, principalmente receitas da venda das vivendas (pressuposto)
- EUR 16,23 M
- Capital ajustado exigido ao operador
- EUR 5,78 M
O pressuposto das receitas das vivendas é o maior fator isolado do rendimento principal. As linhas derivadas são aritmética a partir dos valores publicados.
Origens e aplicações, modelo
- Origens: receitas da venda das vivendas (pressuposto)
- EUR 16,23 M
- Origens: capital do operador
- EUR 5,78 M
- Aplicações: terreno, construção, outros
- EUR 22,01 M
A venda das vivendas arranca depois do fecho do financiamento, por isso o capital do operador suporta o início da obra até as receitas chegarem; a ponte mês a mês está na secção 05.
Posição de capital
- Terreno, detido e contribuído
- EUR 2,90 M
- Custo de desenvolvimento restante
- EUR 19,11 M
- Receitas da venda das vivendas (pressuposto)
- EUR 16,23 M
- Capital líquido de terceiros, cenário híbrido
- EUR 2,88 M
Dois extremos do intervalo. Se as vivendas forem vendidas em planta e as suas receitas financiarem a construção à medida que avança, o projeto precisa de cerca de EUR 2,9 M de capital externo mais uma ponte de construção até os depósitos chegarem. Se nenhuma vivenda for vendida antes da conclusão, os EUR 19,1 M são financiados primeiro na totalidade e EUR 16,2 M regressam com a venda. O terreno já está investido. O ponto em que a estrutura se situa entre esses dois extremos é acordado com as primeiras partes.
Como ler os valores
O ADR, a ocupação e a margem GOP são dados de modelo definidos por comparação com resorts rurais e boutique comparáveis no Alentejo e no resto de Portugal. O conjunto de referência e as fontes estão na secção Modelo Financeiro. Não são resultados operacionais do YAH. Parte da ocupação modelada assenta em semanas de retiro contratadas por organizadores externos; quanto, e em que condições, está definido na secção 08.
As 37 chaves turísticas são os 21 bungalows retidos pelo operador mais as 16 vivendas privadas. A receita do operador no modelo vem das 21 chaves retidas, da comida e das experiências, e da parte do operador nas vivendas colocadas no programa de arrendamento. A participação assumida no programa está indicada no modelo financeiro, secção 06.
A divisão 40 / 60 do programa de arrendamento das vivendas refere-se à receita bruta de arrendamento das vivendas colocadas no programa. A base da divisão e o tratamento dos custos operacionais estão definidos nas condições do programa de arrendamento na sala de dados.
Pressupostos operacionais
- Tarifa média diária
- €350
- Ocupação
- 65%
- Margem GOP
- 40%
- Divisão da receita bruta do programa de arrendamento
- 40 / 60
Divisão do programa de arrendamento apresentada como operador / proprietário.
Por trás dos rendimentos
O capital ajustado exigido de EUR 5,78 M e o NOI do operador de EUR 1,33 M são os dois dados por trás dos rendimentos acima. A venda das vivendas no modelo assume uma média de cerca de EUR 1,0 M por vivenda; o preço público indicativo começa em EUR 950.000. Os rendimentos são apresentados arredondados; o modelo indica 22,92 %.
A receita de alojamento das 21 chaves retidas, ao ADR e à ocupação indicados, é de cerca de EUR 1,74 M por ano (21 chaves x 365 noites x 65% x EUR 350). A comida, as experiências e a parte do operador nas vivendas colocadas no programa compõem o resto da receita modelada. A construção completa da receita e a passagem do GOP ao NOI estão na secção 06.
Riscos
Os riscos, e como os gerimos.
Um projeto de desenvolvimento comporta risco em todas as fases. Estes são os que gerimos mais ativamente. Os custos e as receitas são em euros, pelo que a moeda não é um fator relevante a menos que um investidor financie noutra moeda.
Licenciamento
O despacho de aprovação municipal está em mão e é válido até 2028. As licenças restantes e as condições a elas associadas têm ainda de ser cumpridas, e a construção tem de começar dentro do prazo de validade.
Construção
A estimativa de construção ainda não foi submetida a concurso. O custo e o cronograma não estão fixados, e uma construção em madeira num local remoto do interior tem a sua própria logística.
Mercado
O ADR, a ocupação e a procura pelas vivendas são dados de modelo, não resultados observados. As semanas de retiro contratadas por organizadores externos cobrem parte da ocupação; o resto, e a procura pelas vivendas, dependem de um mercado que pode mudar antes da abertura.
Operador
O YAH gere o resort diretamente através da sociedade do projeto, sem marca nem taxa de gestão. Isso mantém a margem no projeto e põe o peso na equipa de operação, liderada por um diretor geral com experiência em resorts, que está a ser recrutada antes do fecho do financiamento.
Concentração
Um ativo, um concelho, um país. Um investimento num desenvolvimento deste tipo é ilíquido até o ativo operar ou ser vendido.
Residências
As dezasseis vivendas contam para as 37 chaves turísticas e destinam-se a venda em propriedade plena com participação voluntária no programa de arrendamento. A forma como ambas se conciliam ao abrigo das regras portuguesas de turismo e ordenamento está a ser confirmada com advogados portugueses. A secção 07 expõe a posição atual e o que muda no modelo se tal não for possível.
Projeto e local
Um projeto de turismo rural aprovado.
O projeto está estruturado ao abrigo do regime português de Turismo no Espaço Rural e agroturismo, em quarenta hectares no concelho de Santiago do Cacém, Alentejo Litoral.
O dossiê do projeto indica que um despacho de aprovação foi emitido pela Câmara Municipal de Santiago do Cacém em 26 de janeiro de 2024 (Ref. Licença 1354). A documentação está disponível na sala de dados.
- Título do terreno
- Propriedade plena; a deter pela filial portuguesa; certidão do registo na secção 02
- Localização
- Santiago do Cacém
- Região
- Alentejo Litoral
- Enquadramento
- Turismo rural / agroturismo
- Despacho de aprovação (conforme dossiê)
- 26 jan. 2024
- Referência
- Despacho de aprovação ref. 1354
- Área bruta de construção
- Cerca de 5.700 m²
Estrutura
Definida com as primeiras partes.
O terreno é propriedade plena e será detido por uma sociedade portuguesa do projeto, filial da G6 Agency AG, que está a ser constituída. A forma de participação não está fixada: se o capital entra como capital próprio, empréstimo ou uma combinação, e a que nível, será definido com as primeiras partes e os seus consultores.
Nada nesta página constitui uma oferta ou um convite à subscrição. Diga-nos o que procura.
Antes da sala de dados
O que os investidores perguntam primeiro.
O investimento mínimo. Como a venda das vivendas e a receita de hospitalidade interagem. O que acontece se a venda das vivendas avançar mais depressa ou mais devagar do que o plano. Que vias de saída existem.
Estas respostas estão na sala de dados, porque dependem de valores que não publicamos abertamente.
Sala de dados para investidores
Conheça a oportunidade.
O acesso é concedido a partes qualificadas após uma breve conversa. A sala de dados contém o dossiê completo do projeto.
- 01Sumário Executivo
- 02Projeto e Local
- 03Planeamento e Licenciamento
- 04Arquitetura
- 05Orçamento de Desenvolvimento
- 06Modelo Financeiro
- 07Estratégia das Residências
- 08Modelo Operacional, incl. contratos com parceiros de retiros
- 09Estratégia de Impacto
- 10Due Diligence
Pedir acesso
Diga-nos quem é e abrimos a sala.
O seu pedido chega a Stefano Augstburger, relações com investidores, e a Yannick Bosshard, modelo financeiro. Respondemos no prazo de dois dias úteis com algumas perguntas sobre o seu mandato e o intervalo de investimento, e um NDA. Após a assinatura, recebe as dez secções e uma chamada.
Esta página é disponibilizada apenas para fins informativos e não constitui uma oferta, solicitação ou aconselhamento de investimento na Suíça, em Portugal ou em qualquer outra jurisdição. Não existe atualmente qualquer valor mobiliário ou produto de investimento. Os valores são dados de modelo não auditados, retirados do dossiê atual do projeto, e podem mudar. O rendimento modelado não é um retorno garantido. Os potenciais investidores devem basear-se exclusivamente nos materiais da sala de dados e no seu próprio aconselhamento profissional.